Особливості сплати земельного податку та визначення платника при суборенді державних і комунальних ділянок
Коли суб'єкт господарювання, котрий перебуває на спрощеній системі оподаткування та є платником єдиного податку третьої групи за ставкою п'ять відсотків, укладає офіційний договір суборенди земельної ділянки державної чи комунальної власності, а згодом передає її у подальшу суборенду іншому користувачеві, у нього неминуче виникає низка практичних питань щодо порядку оподаткування та виконання фінансових зобов'язань перед бюджетом. Зокрема, ключовими аспектами залишаються визначення належного платника орендної плати та дотримання законодавчих обмежень щодо розміру орендних платежів.
Відповідно до чинних приписів Податкового кодексу України, офіційним платником орендної плати за земельні ділянки визнається виключно безпосередній орендар такої ділянки. Підставою для виникнення такого обов'язку слугує діючий договір оренди землі, укладений безпосередньо з уповноваженим органом виконавчої влади або відповідним органом місцевого самоврядування. З огляду на це правило, юридична чи фізична особа-підприємець, яка виступає лише в ролі суборендаря державної чи комунальної землі, не набуває статусу платника земельного податку у формі орендної плати. Така особа не зобов'язана самостійно перераховувати кошти до державного чи місцевого бюджету за користування цією землею та подавати податкову звітність.
Обов'язок із нарахування, своєчасної сплати орендних платежів до бюджету та подання відповідної податкової декларації покладається виключно на первинного орендаря, з яким укладено початковий договір оренди з державними чи комунальними інституціями. Дану позицію чітко підтримують як контролюючі органи у своїх офіційних роз'ясненнях, так і судова гілка влади у відповідних рішеннях та постановах Верховного Суду. Таким чином, суборендар повністю звільнений від комунікації з податковою щодо земельного податку в частині орендних платежів, оскільки всю повноту відповідальності несе першоорендар.
Законодавчі обмеження розміру суборенди та правові наслідки завищення орендної плати
Окрему увагу слід приділити нормативним обмеженням щодо розміру плати за суборенду земель державної та комунальної власності. Згідно з положеннями Податкового кодексу України, величина плати за суборенду не повинна перевищувати розміру первинної орендної плати, встановленої договором з органом влади. Для підприємств на спрощеній системі оподаткування це створює певну фінансову дилему. Оскільки отримана сума суборендної плати повністю включається до складу оподатковуваного доходу єдиноподатника, з неї доводиться сплачувати п'ятивідсотковий податок, що робить операцію невигідною за умови фіксованого або меншого тарифу. Через це виникає логічне прагнення збільшити суму суборенди хоча б на суму податкового навантаження.
Аналізуючи можливість встановлення плати за суборенду в розмірі, що перевищує початкову орендну плату, слід зважати на прямі приписи податкового законодавства. Хоча спеціальних штрафних санкцій чи фінансової відповідальності безпосередньо за перевищення ставки суборенди в нормах Податкового кодексу не передбачено, і податківці не можуть накласти штраф у грошовому еквіваленті виключно за цей факт, існують інші серйозні ризики цивільно-правового характеру. Зокрема, укладення подібних угод суперечить загальним засадам цивільного законодавства, оскільки порушує імперативні норми профільних статей та інтереси держави і суспільства.
Головна небезпека завищення ставки суборенди полягає у можливості визнання такого договору недійсним у судовому порядку. Згідно з нормами цивільного права, правочин може бути визнаний судом недійсним за позовом будь-якої зацікавленої особи, до числа яких на практиці можуть належати й фіскальні органи. Якщо договір суборенди міститиме умови про завищену плату, контролюючі органи або інші суб'єкти можуть ініціювати судовий процес про визнання угоди нікчемною чи недійсною через невідповідність положенням законодавства. Тому під час складання таких договорів слід ретельно зважувати всі потенційні ризики та збитки.
